Akuntansi Sewa

A.    Pengertian Sewa

Pada awalnya sewa lebih dikenal dengan istilah leasing. Leasing itu sendiri berasal dari kata lease yang berarti sewa atau yang lebih umum diartikan sebagai sewa-menyewa. Sewa menyewa merupakan suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan suatu asset selama periode waktu yang telah disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.

Dari definisi tersebut bahwa sewa yaitu perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak yaitu lessor (pihak yang menyewakan) dan lessee (pihak yang menyewa) dimana dalam perjanjian tersebut pihak lessor memberikan atau mengalihkan hak guna atau hak pakai atas aset yang dimiliki, baik itu berupa tanah, kendaraan, peralatan maupun aset lainya yang dapat disusutkan selama beberapa periode tertentu kepada pihak lessee. Sebagai balas jasa kepada pihak lessor dari hak pakai terhadap aset tersebut, lessee dituntut untuk membayar sejumlah uang sewa atau kompensasi sesuai dengan perjanjian yang dibuat diantara kedua belah  pihak. Demikian juga dengan lamanya perjanjian tergantung kepada perjanjian yang dibuat oleh lessor dan lessee bervariasi sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.

Jual beli sewa atau leasing merupakan suatu transaksi sewa menyewa, biasa dengan syarat-syarat tertentu yang disetujui oleh kedua belah pihak antara pihak penyewaan (lease) dan penyewa (lessor). Menurut SKB Menteri Keuangan, Menteri Perindustrian dan Menteri Perdagangan Republik Indonesia leasing ialah setiap kegiatan pembiayaan perusahaan dalam bentuk penyediaan barang-barang modal yang digunakan oleh suatu perusahaan untuk jangka waktu tertentu, berdasarkan pembayaran-pembayaran secara berkala disertai dengan hak pilih bagi perusahaan untuk membeli barang-barang modal yang bersangkutan atau memperpanjang jangka waktu leasing berdasarkan nilai sisa yang telah disepakati bersama.

Berdasarkan defenisi tersebut, maka dapat disimpulkan beberapa unsur yang terdapat dalam leasing yaitu :

1.                  Lessor yaitu pihak yang menyediakan asset

2.                  Lessee yaitu pihak yang menyewa Aset

3.                  Lessor yakni merupakan objek sewa

4.                  Pembayaran secara berkala

5.                  Nilai sisa yang ditentukan

6.                  Adanya hak opsi bagi lessee pada akhir masa leasing

7.                  Adanya Lease term.

   B.     Keuntungan dan Kerugian Sewa

Keuntungan serta kerugian sewa tergantung dari situasi masing–masing perusahaan yang berbeda–beda menyebabkan faktor–faktor yang menunjang pada satu kasus tidaklah dapat diterapkan pada kasus lain. Salah satu keuntungan–keuntungan berikut ini mungkin akan menjelaskan lebih lanjut sehingga menyebabkan perjanjian sewa dapat menjadi alternatif yang menarik untuk dijadikan sebagai penyediaan modal atau biaya (financing) pada situasi tertentu.

a.       Dari segi keuntungan :

1.      Lessee akan terhindar dari kebutuhan dana besar

2.      Sewa mengurangi resiko keuangan

3.      Perjanjian pada sewa lebih fleksibel

4.      Dana pembiayaan jauh lebih mudah

5.      Sewa tidak menambah pos utang di neraca.

Keuntungan lain dari kontrak sewa, diantaranya :

1.      Kontrak leasing sering disetujui tanpa adanya persyaratan pihak penyewa

2.      Penggunaan aktiva tetap melalui kontrak leasing dapat menjaga perusahaan dari resiko aktiva mengalami kadaluarsa

3.      Transaksi pembelanjaan melalui kontrak lease dapat lebih murah

4.      Utang yang sebenarnya timbul tidak pasti harus tercantum dineraca.

b.      Dari segi kerugian :

1.      Lessee wajib memenuhi berbagai persyaratan yang ditetapkan lessor

2.      Lessee bisa saja kehilangan kesempatan

3.      Dalam sewa khususnya financial lease mungkin kurang tepat

4.      Pembiayaan secara sewa merupakan pembiayaan yang relatif mahal.

   C.    Klasifikasi Sewa

Aturan yang mengatur kebijakan akuntansi serta pengungkapan yang sesuai mengenai akuntansi sewa baik bagi lessee maupun lessor dalam hubungannya dengan sewa pada awalnya diatur oleh PSAK No. 30.

1.      Sewa Pembiayaan

Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara substansial seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu asset. Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan dan juga tidak dapat dialihkan. Suatu sewa dapat diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sudah memenuhi beberapa faktor.

2.      Sewa Operasi

Dapat dikatakan sebagai sewa operasi apabila sewa tidak memenuhi kriteria sewa pembiayaan atau apabila sewa tidak mengalihkan secara substansial seluruh manfaat dan resiko kepemilikan asset. Namun PSAK No.30 hanya diperuntukan kepada perusahaan yang sudah go publik atau perusahaan yang sudah memiliki akuntabilitas publik.

   D.    Akuntansi Sewa Menurut SAK ETAP Bab 17

Peristiwa–peristiwa yang telah terjadi di perusahaan dalam rangka  sewa maka perlu diidentifikasi, kemudian baru dapat dilakukan pencatatan sesuai dengan akunnya masing-masing. Berikut akan dijelaskan cara memperlakukan transaksi khususnya akuntansi sewa yang terjadi menurut Standar Akuntansi Keuangan Entitas Tanpa Akuntan Publik Bab 17 :

1.      Sewa Pembiayaan

a.       Pada awal masa sewa, lessee wajib mengakui hak dan kewajiban dalam sewa pembiayaan sebagai asset dan kewajiban dalam neraca

b.      Nilai tunai dan pembayaran sewa

c.       Selama masa sewa, setiap pembayaran sewa dialokasikan sebagai angsuran pokok kewajiban dan beban bunga

d.      Lessee harus menyusutkan asset sewaan dalam pembiayaan

e.       Apabila asset sewa dibeli sebelum berakhirnya masa sewa, maka terjadi perbedaan antara pembayaran yang dilakukan

f.       Dalam hal dilakukannya transaksi jual dan sewa balik (sales and leaseback), maka transaksi harus diperlakukan sebagai dua transaksi yang terpisah yaitu transaksi perjualan serta transaksi sewa

g.      Kewajiban sewa harus disajikan terpisah dari kewajiban yang lainnya

h.      Lessee harus mengukapkan beberapa hal yang tersaji didalam sewa pembiayaan

i.        Pencatatan transaksi sewa menurut SAK ETAP bab 17 :

-          Perlakuan akuntansi pada awal perjanjian sewa yang harus dilakukan lessee adalah mengakui hak serta kewajiban berupa pengakuan aset sebesar harga pasar serta pengakuan maupun pencatatan berkaitan dengan pembayaran security deposit yang disetorkan kepada lessor. Namun pada kenyataannya terdapat penundaan pembayaran sewa pertama sehingga perhitungan Present Value atau nilai sekarang menggunakan metode Present Value of An Ordinary Annuity (asset sewa) dan Present Value of A Single Sum (utang jangka panjang sewa) untuk menentukan besarnya sewa

-          Perlakuan akuntansi yang dilakukan selama masa sewa berkaitan dengan pembayaran sewa dianggap sebagai angsuran pelunasan

-          Perlakuan akuntansi terhadap beban depresiasi dilakukan sesuai dengan kebijakan yang ada pada lessee

2.      Sewa Operasional

a.       Pembayaran sewa merupakan beban sewa yang diakui berdasarkan metode garis lurus selama masa sewa

b.      Lessee diwajibkan mengungkapkan beberapa hal yang terdapat didalam sewa operasional.

c.       Pencatatan transaksi sewa menurut SAK ETAP bab 17 :

-          Perlakuan akuntansi yang dilakukan oleh lessee dalam melakukan pengakuan serta pencatatan peristiwa maupun aktivitas sewa operasi dilakukan selama masa sewa.

   E.     Kriteria Penggolongan Sewa

Kriteria yang berlaku baik bagi lesse maupun lessor, diantaranya :

1.      Lease mengalihkan pemilikan harta kepada lesse pada akhir periode lease

2.      Lease memuat opsi pembelian dengan harga murah. Kriteria ini lebih sulit diterapkan daripada kriteria pertama

3.      Jangka lease sama dengan atau lebih dari 75% taksiran umur ekonomis harta yang dilease. Periode lease meliputi periode pembaharuan perjanjian lease jika pembaharuan atau perpanjangan tampaknya dapat dilakukan. Kriteria ini sulit diterapkan secara obyektif dan juga kriteria ini tampaknya mudah dimanipulasi untuk mencapai hasil yang diinginkan

4.      Nilai sekarang pada awal periode lease dari pembayarn lease minimum. Kriteria ini sebagai faktor kunci dalam menentukan adanya lease modal.

Kriteria tambahan yang berlaku bagi lessor :

1.      Ketertagihan pembayaran lease minimum cukup dapat diramalkan

2.      Biaya yang masih akan dikeluarkan oleh lessor telah diketahui.

Jika suatu lease memenuhi salah satu kriteria diatas maka lease tersebut digolongkan sebagai lease modal oleh lesse dan lessor, dengan asumsi bahwa kedua kriteria lain bagi pihak lessor dapat terpenuhi.

   F.     Sifat Sewa

1.      Ketentuan pembatalan (Cancellation Provisions) :

Sifat tidak dapat dibatalkan

2.      Periode Sewa (Lease Term)

Periode waktu mulai dari awal hingga akhir lease

3.      Akhir Jangka Sewa (end of the lease term)

Akhir periode lease yang ditetapkan dimana pembatalan tidak boleh dilakukan dengan ditambah semua periode

4.      Opsi pembelian dengan harga murah

Harga beli yang pasti atau harga opsi dapat ditetapkan meskipun dalam beberapa kasus harga tersebut dinyatakan sebagai nilai pasar wajar pada tanggal opsi dimanfaatkan

5.      Nilai sisa atau residu

Nilai pasar harta yang dilease pada akhirnya, periode lease disebut nilai sisa atau residu. Dalam beberapa lease, periode lease melampaui umur ekonomis aktiva

6.      Pembayaran sewa minimum

Maksudnya, pembayaran sewa yang diminta selama periode lease ditambah dengan jumlah yang harus dibayar untuk nilai residu, entah melalui opsi pembelian dengan harga murah atau penjaminan nilai sisa.

   G.    Perlakuan Akuntansi Leasing

1.      Perlakuan akuntansi oleh penyewa guna usaha (Lessee)

Kejadian-kejadian  yang  terjadi  di  perusahaan  setelah  diidentifikasi  barulah  dilakukan pencatatan.  Berikut  adalah  cara memperlakukan  transaksi  yang  terjadi  menurut Standar  Akuntansi  Keuangan  (PSAK no.30).  Perlakuan  akuntansi  berbeda pada tiap-tiap transaksi pada setiap jenis lease, diantaranya :

-            Capital Lease

a.     Transaksi sewa guna usaha diperlakukan dan dicatat sebagai aktiva tetap dan kewajiban pada awal  masa sewa guna usaha sebesar  nilai  tunai  dari  seluruh  pembayaran  sewa guna usaha ditambah  nilai  sisa (harga opsi)  yang  harus  dibayar  oleh  penyewa guna usaha pada akhir  masa sewa guna usaha.

7.b.   Tingkat diskonto yang digunakan untuk menentukan nilai tunai  dari pembayaran sewa guna usaha

c.     Aktiva yang  disewa guna usahakan  harus  diamortisasi

d.    Aktiva yang disewa guna usaha dibeli sebelum berakhirnya masa sewa guna usaha

e.     Kewajiban  sewa guna usaha harus  disajikan  sebagai  kewajiban  lancar  dan  jangka panjang

f.     Dalam melakukan  penjualan  dan  penyewaan  kembali  (sales  and  leaseback)  maka transkasi  tersebut  harus  dilakukan  sebagai  dua transaksi  terpisah

-             Operating Lease

a.       Pembayaran sewa guna usaha berjalan selama tahun berjalan

b.      Barang modal yang disewa guna usahakan harus diperlakukan dan dicatat sebagai aktiva sewa guna usaha berdasarkan harga perolehan.

2.      Perlakuan akuntansi oleh perusahan sewa guna usaha (Lessor)

Berbeda dengan pihak lessee, dari pihak lessor memperlakukan transaksi sebagai berikut :

-          Finance lease

a.       Penanaman  netto  dalam aktiva yang  disewa guna ushakan  harus  diperlakukan  dan dicatat  sebagai penanaman  netto  sewa guna usaha.

b.      Selisih  antara piutang  sewa guna usaha ditambah  nilai  sisa (harga opsi)  dengan perolehan aktiva yang disewaguna usahakan

c.       Pendapatan  sewa guna usaha yang  belum diakui  harus  dialokasikan  secara  konsisten

d.      Apabila perusahaan  sewa guna usaha menjual  barang  modal  kepada penyewa  guna usaha sebelum berakhirnya masa sewa guna usaha maka perbedaan antara harga jual dengan penanaman netto dalam sewa guna usaha pada saat penjualan dilakukan harus diakui dan dicatat

e.       Pendapatan  lain  yang  diterima  sehubungan  dengan  transaksi  sewa guna usaha  harus diakui dan dicatat                                    

  8-          Operating Lease

a.       Barang modal yang disewa gunausahakan harus diperlakukan dan dicatat sebagai aktiva sewa guna usaha

b.      Pembayaran sewa guna usaha (lese payment) selama tahun berjalan yang diperoleh dari penyewa guna usaha diakui  dan  dicatat  sebagai  pendapatan  sewa

c.       Penyusutan aktiva yang disewa gunau sahakan harus dilakukan dalam jumlah yang layak

d.      Aktiva yang  disewa guna usaha  dijual  maka perbedaan  antara nilai  buku dan harga jual harus diakui dan dicatat sebagai kerugian atau keuntungan tahun berjalan.