AKUISISI DAN DISPOSISI PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

Pertemuan 10

BAB 10

AKUISISI DAN DISPOSISI PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

10.1 Definisi Properti, Pabrik, dan Perlatan

Properti, pabrik, dan peralatan merupakan aktiva nyata yang digunakan untuk melakukan produksi atau menyuplai barang dan jasa, untuk rental atau yang lainnya, atau untuk tujuan administratif; mereka diharapakan dapat digunakan selama lebih dari satu periode akuntansi.

    Digunakan dalam operasi dan tidak untuk dijual kembali

Yang dapat disebut dengan properti, pabrik, dan peralatan merupakan aktiva yang digunakan dalam operasi perusahaan dan tidak dengan tujuan untuk dijual kembali. Contohnya adalah komputer yang digunakan dalam administrasi perusahaan, atau mobil yang digunakan untuk operasional perusahaan.

    Bersifat jangka panjang dan merupakan subjek penyusutan

Properti, pabrik, maupun peralatan merupakan aktiva jangka panjang, sehingga mempunyai umur yang relatif lama, dan juga merupakan subjek penyusutan. Ketika aktiva suatu perusahaan digunakan bertahun-tahun, tentunya nilainya akan semakin perkurang karena kondisi barang yang semakin menurun, tidak seperti baru lagi. Dalam hal ini berarti property, pabrik, dan peralatan mengalami depresiasi. Jadi property, pabrik, maupun perlatan itu merupakan subjek depresiasi.

    Memiliki substansi fisik

Properti, pabrik, maupun peralatan haruslah berupa barang yang mempunyai atau memiliki substansi fisik. Jadi aktiva ini merupakan aktiva yang berwujud, berbeda dengan aktiva yang tak berwujud. Namun aktiva seperti inventory atau persediaan tidak dimasukkan ke dalam properti, pabrik, dan

peralatan.  Alasannya  adalah  karena  inventory  merupakan  barang  yang diperjual belikan kembali, meskipun mempunyai substansi fisik.

Properti, pabrik, dan peralatan meliputi:

    Tanah

    Bangunan terstuktur (kantor, pabrik, gudang)

    Peralatan (mesin-mesin, mebel, alat/perkakas)

10.2 Akuisisi dan Penilaian Properti, Pabrik, dan Perlatan

Sebagain besar perusahaan masih menggunakan biaya historis untuk menilai aktiva mereka yang berupa properti, pabrik, dan peralatan mereka. Biaya historis diukur oleh kas atau harga ekuivaen kas untuk memperoleh suatu aktiva dan membawa aktiva tersebut ke suatu lokasi serta kondisi yang diperlukan berdasarkan tujuan penggunaannya.

Suatu perusahaan menilai properti, pabrik, dan peralatan di periode selanjutnya dengan menggunakan salah satu dari:

    Metode biaya (cost method)

    Metode nilai wajar (fair value / revaluation method)

10.2.1 Biaya Tanah

Merupakan semua biaya yang diperlukan untuk memperoleh/membeli tanah dan membuat tanah tersebut siap digunakan oleh perusahaan. biaya tersebut umumnya termasuk:

    Harga beli

   Biaya penutupan, seperti sertifikat hak milik, honor pencatatan, dan honor pengaraca

   Biaya yang diperlukan untuk membuat tanah tersebut siap digunakan oleh          perusahaan,   seperti   meratakan,   menimbun,   membersihkan, mengosongkan

    Asusmsi tentang hak gadai beban atau hipotik

    Perbaikkan tanah lainnya yang memiliki umur yang tak terbatas

Pengembangan dengan umur terbatas, seperti jalan pribadi, pagar, dan lahan parkir, dicatat secara terpisah sebagai Land Improvements (Pengembangan Tanah) sehingga bisa disusutkan sampai umur manfaatnya berakhir.

   Jika   tujuan   kepemilikan   tanah   adalah   spekulatif,   maka   akan diklasifikasikan sebagai invenstment (investasi).

   Jika tujuan kepemilikan tanah adalah untuk dijual kembali, maka tanah lebih tepat jika diklasifikasikan ke dalam inventory (persediaan).

10.2.2 Biaya Bangunan

Biaya bangunan  mengandung semua pengeluaran  yang berkaitan  langsung dengan akuisisi dan konstruksi dari bangunan tersebut. Biaya bangunan biasanya tediri dari:

    Biaya  bahan  baku  bangunan,  tenaga  kerja,  dan  biaya  operasional

(overhead) yang tejadi selama konstruksi, dan

   Honor   tenaga   professional   dan   biaya   pengurusan   izin   dalam mendirikan bangunan

10.2.3 Biaya Peralatan

Biaya peralatan terdiri atas:

    Harga beli perlatan

    Biaya pegangkutan dan penangannan perlatan

    Biaya asuransi peralatan ketika barang masih dalam perjalanan

    Biaya fondasi khusus jika ada

    Biaya pemasangan serta perakitan peralatan

    Biaya dalam melakukan uji coba peralatan

10.2.4 Aktiva yang Dibuat Sendiri

Biaya meliputi:

    Bahan baku dan tenaga kerja kerja langsung

    Biaya operasional (overhead) dapat dipisahkan menjadi 2:

1.   Tidak membebankan biaya operasional tetap ke biaya pembuatan aktiva

2.   Membebankan  bagian  dari  total  biaya  operasional  ke  proses konstruksi aktiva

10.3 Biaya Bunga Selama Konstruksi

Terdapat  tiga  pendekatan  untuk  menghitung  jumlah  bunga  yang  ada  dalam membiayai konstruksi property, pabrik, dan peralatan, yaitu antara lain:

    Tidak mengkapitalisasi beban bunga selama periode konstruksi

Menurut pendekatan ini, apabila perusahaan menggunakan modal saham dengan mencatatnya sebagai hutang, maka bunga tidak akan muncul. Bunga bukan dianggap sebagai biaya konstruksi, tetapi dalam hal ini bunga dianggap sebagai biaya pembiayaan.

   Membebankan semua biaya dana yang digunakan ke konstruksi, baik yang dapat diidentifikasi maupun yang tidak dapat diidentifikasi

Aktiva harus dibebankan dengan semua biaya yang diperlukan untuk menjadikan barang tersebut siap digunakan. Itu artinya biaya konstruksi harus menyertakan biaya pembiayaan.

   Hanya   mengkapitalisasi   biaya   bunga   actual   yang   terjadi   selama konstruksi dijalankan

Menurut  pendekatan ini,  bahwa bunga merupakan biaya.  Sayangnya, pendekatan  ini hanya mengkapitalisasi biaya bunga melalui pembiayaan dengan hutang, tidak mencoba menentukan biaya pembiayaan dengan

saham.

   IFRS memerlukan kapitalisasi bunga aktual (dengan modifikasi).    Konsisten menggunakan biaya historis (historical cost)

   Kapitalisasi terdiri atas 3 item, antara lain:

    Aktiva yang memenuhi kualifikasi

    Periode kapitalisasi

    Jumlah yang dikapitalisasi

10.3.1 Aktiva yang Memenuhi Kualifikasi

Memerlukan kualifikasi sebagai kapitalisasi bunga, aktiva atau asset harus mempunyai suatu periode waktu untuk menyiapkan agar dapat digunakan dengan baik.

Dua tipe dari aktiva antara lain:

    Aktiva yang sedang digunakan atau siap untuk digunakan

   Aktiva  yang tidak  digunakan  perusahaan  dalam  aktivitasnya untuk menghasilkan keuntungan di mana keuntungan tersebut tidak dipakai dalam aktivitas yang membuatnya siap digunakan

10.3.2 Periode Kapitalisasi

Periode kapitalisasi mulai terjadi mulai kondisi sebagai berikut:

    Pengeluaran untuk aktiva telah terjadi

   Aktivitas   yang   dibutuhkan   untuk   menyiapkan   aktiva   agar   siap digunakan sedang berlangsung

    Biaya bunga telah terjadi atau telah berlangsung

Dan berkhir ketika:

Apabila aktiva telah selessai dan aktiva tersebut siap untuk digunakan.

10.3.3 Jumlah yang Harus Dikapitalisasi

Pengkapitalisasian yang lebih rendah dari:

    Biaya bunga aktual

   Bunga yang dapat dihindarkan – merupakan jumlah biaya bunga selama periode yang sedang berjalan di mana secara teori dapat dihindari jika tidak terjadi pengeluaran untuk melakukan pembelian terhadap aktiva.

10.3.4 Masalah Khusus yang Berhubungan dengan Kapitalisasi Bunga

Dua masalah khusus yang berhubungan dengan kapitalisasi bunga anntara lain sebagai berikut:

    Pengeluaran untuk tanah

Biaya bunga yang dikapitalisasi selama satu periode berjalan adalah bagian dari biaya pabrik, bukan merupakan biaya atas tanah.

    Pendapatan bunga

Secara umum, adanya pendapatan bunga perusahaan tidak bisa ikut dioffset dengan menggunakan biaya bunga.

10.4 Penilaian Properti, Pabrik, dan Peralatan

Perusahaan harus mencatat property, pabrik, dan peralatan:

    Pada nilai pasar wajar yang didapatkan pada saat terjadi akuisisi

    Pada nilai wajar aktiva yang diterima

Tergantung pada yang memiliki bukti yang lebih banyak dan mendukung.

   Diskon  tunai  –  baik  diambil  maupun  tidak,  maka  akan  dianggap  sebagai pengurang biaya aktiva.

   Kontrak pembayaran yang ditangguhkan – aktiva yang dibeli oleh perusahaan melalui suatu kontrak kredit berjangka panjang harus dihitung pada nilai sekarang (present value) dari pertimbangan yang dipertukarkan.

   Pembelian Lump Sun – mengalokasikan total biaya di antara beberapa aktiva yang ada pada nilai pasar wajar relatifnya.

   Penerbitan Saham – nilai pasar dari saham yang telah dikeluarkan perusahaan adalah indikasi wajar dari biaya dalam properti yang diperoleh.

    Pertukaran Aktiva Nonmoneter

Biasanya dicatat dalam basis:

   Nilai wajar aktiva yang diberikan

   Nilai wajar aktiva yang diterima

Perusahaan harus mengakui keuntungan atau kerugian pada pertukaran ketika transaksi terjadi dalam konteks substansi komersial.

10.4.1 Arti dari Substansi Komersial

Suatu pertukaran memiliki substansi komersial jika arus kas di masa yang akan datang berubah sebagai akibat dari suatu transaksi tersebut. Hal tersebut memiliki arti bahwa jika posisi ekonomi yang bertransaksi tersebut berubah, maka transaksi tersebut dapat dikatakan memiliki substansi komeraial.

10.4.2 Pertukaran – Situasi Kerugian

Perusahaan mengakui kerugian dengan segera terlepas apakah pertukaran yang terjadi memiliki substansi komersial ataukah tidak.

Dasar pmikiran: perusahaan seharusnya tidak menilai aktiva yang dimilikinya lebih dari harga kasnya yang setara; jika kerugian tersebut ditangguhkan, aktiva akan mempunyai nilai lebih tinggi daripada nilai yang sesungguhnya dimiliki (overstate).

10.4.3 Pertukaran – Situasi Keuntungan

Memiliki substansi komersial. Dalam hal ini, biasanya perusahaan akan melakukan pencatatan terhadap biaya aktiva nonmoneter yang diterima untuk dipertukarkan dengan aktiva nonmoneter yang lainnya pada nilai wajar pada suatu aktiva yang diberikan, dan dengan sesegera mungkin mengakui keuntungan yang diperoleh perusahaan. perusahaan dapat menggunakan nilai wajar dari seluruh aktiva yang telah diterima oleh perusahaan jika dan hanya jika nilai wajar tersebut lebih jelas daripada nilai wajar aktiva yang telah diberikan.

10.4.4 Ringkasan dari Pengakuan Laba dan Rugi dari Pertukaran Aktiva Nonmoneter

Pengungkapan mengandung:

    Sifat dari transaksi tersebut

    Metode akuntansi untuk aktiva yang dipertukarkan

    Keuntungan dan kerugian yang diakui atas pertukaran yang telah terjadi

10.4.5 Hibah Pemerintah

Hibah ialah bantuan yang diterima dari pemerintah dalam bentuk transfer sumber daya ke sebuah perusahaan untuk masa lalu maupun masa depan sesuai dengan kondisi tertentu pada operasional perusahaan. IFRS menyatakan bahwa hibah harus diakui dalam bentuk pendapatan (pendekatan penghasilan) secara sistematik  yang sesuai  dengan biaya  yang terkait  yang dimaksudkan  untuk mengimbangi perusahaan.

10.4.6 Kontribusi

Ketika sebuah perusahaan mendonasikan aktiva nonmoneter, hal tersebut harus dicatat dengan jumlah yang didonasikan sebagai sebuah beban pada nilia wajar asset donasi.

Ilustrasi:

Swala  Energy  mendonasikan  tanah  kepada  Adza  untuk  digunakan  sebagai taman kota. Harga tanah $80,000, dan memiliki harga wajar $110,000. Swala

energy mencatat donasi tersebut sebagai berikut:

Contribution Expense	110,000
Land		80,000
Gain on Disposal of Land		30,000

10.5 Biaya Setelah Akuisi

Setelah aktiva tetap terpasang dan siap untuk digunakan, dapat terjadi biaya- biaya tambahan seperti reparasi atau bahkan hingga biaya tambahan yang cukup siginifikan. Masalah utamanya ialah bagaimana cara mengalokasikan biaya- biaya tambahan yang dikeluarkan oleh perusahaan ini ke periode waktu yang tepat. Secara umum, biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan manfaat di masa yang akan datang yang lebih besar dari seharusnya, harus dikapitaliasi, sementara pengeluaran yang hanya ditujukan untuk mempertahankan tingkat pelayanan tertentu yang ada di dalam sebuah perusahaan akan dianggap sebagai beban perusahaan. Agar biaya-biaya tersebut dapat dilakukan kapitalisasi, maka tiga kondisi berikut harus dipenuhi:

1.   Umur manfaat aktiva harus meningkat

2.   Kuantitas unit yang diproduksi oleh aktiva harus meningkat

3.   Kualitas unit yang diproduksi juga harus meningkat

10.6 Disposisi Aktiva Tetap

Perusahaan mungkin memensiunkan aktiva tetap mereka secara secara suka rela atau membuang mereka dengan melakukan

    Penjualan

    Penukaran

    Konversi terpaksa

    Pengabaian

Depresiasi harus dibawa ke tanggal disposisi.

Konversi Terpaksa

Kadang, pelayanan suatu aktiva berakhir karena konversi terpaksa seperti bencana kebakaran, banjir, pembebasan, pencurian, dan lain-lain. Selisih antara jumlah yang dipulihkan dengan nilai buku aktiva tersebut (jika terdapat nilai buku), dilaporkan sebagai sebuah keuntugan atau kerugian bagi perusahaan. keuntungan maupun kerugian yang diperoleh perusahaan tersebut disamakan dengan jenis disposisi lainnya.